Как продать квартиру, находящуюся под банковским залогом?

Реализация квартиры с обременением – не очень распространенная операция на рынке недвижимого имущества, но бывают ситуации, при которых эти сделки становятся наиболее выгодными, нежели традиционная купля-продажа.

Источник: https://gdemani.ru/

Причинами продажи такого имущества, обремененного банком, являются не только сложности с оплатой ипотеки. Самыми распространенными причинами реализации объектов под залогом являются:

• Улучшение условий проживания собственника, он решил приобрести недвижимость лучше взамен квартиры, за которую он платит ипотеку.
• Развод. Супруги делят жилье между собой.
• Невозможность оплачивать ипотечный кредит и иные причины.

Традиционный вариант реализации залогового объекта

Причиной продажи недвижимости, находящейся в залоге, необязательно является ипотека. Факторами реализации залоговой квартиры могут быть:

• Невозможность клиента оплачивать кредит из-за потери работы, декретного отпуска и т.д.
• Смена города проживания.
• Срочно нужны деньги.

В каждом из перечисленных случаев в первую очередь необходимо обратиться в организацию, выдавшую кредит, и сообщить ей о своем желании. Однако нужно быть готовым к тому, что ответ кредитной организации может быть неожиданным, все зависит от требований индивидуального соглашения. Очень часто заемщик получает одобрение на реализацию квартиры при условии, что он обязуется полноценно досрочно оплатить долг.

Процедура выглядит так: назначается рыночная цена на жилье, потом оно ставится на реализацию, и на него ищут приобретателя. При нахождении приобретателя на жилье в ходе заключения договора итоговая сумма стоимости недвижимости делится на доли: одна – это величину долга человека перед кредитором, другая – это остаток от этой денежной суммы. Эти доли по отдельности кладутся в банковские ячейки, одна доля – для продавца, вторая – для кредитной организации.

При получении денег кредитором из банковской ячейки он направляет необходимые документы в регистрационную палату для снятия обременения с имущества, а также передает бланки для оформления нового договора. Два договора оформляются одновременно.

Реализация недвижимости с заменой должника

Если у человека, который хочет приобрести залоговое жилье, нет требуемой суммы, то реализация его возможна только с заменой должника. В этой ситуации приобретатель квартиры оплачивает продавцу только разницу между общей ценой недвижимости и величиной непогашенного кредита, а непосредственно долг кредитору оплачивается по вновь заключенному кредитному соглашению.

Эти сделки – не редкость в работе банков, чаще всего они не приветствуются кредиторами, так как появляется новый должник, платежеспособность которого необходимо проверять, также придется изменить ставку по ипотеке, т.к. с даты оформления предыдущего кредита она могла сильно поменяться. Если приобретатель квартиры планирует оформить ипотеку у другого кредитора, то банк, в залоге которого находится недвижимость, может отказать в ее реализации.

Реализация залогового имущества после досрочной оплаты долга

Людям, оплатившим большую часть долга, кредитор рекомендует подумать о реализации залоговой недвижимости после досрочной оплаты кредита. Например, если человек взял в долг один миллион рублей, и ему остается выплатить еще триста тысяч рублей. Человек может найти эту сумму самостоятельно, погасить ипотеку, после этого кредитная организация снимает обременение с имущества. Далее он может реализовать ее без особых трудностей и возвратить собственные денежные средства.

Появляется вопрос: «Где же взять недостающие триста тысяч рублей?». Можно пойти двумя путями: оформить потребительский заем или заключить с приобретателем соглашение о внесении залога в размере 300 тысяч рублей. Во втором варианте приобретатель рискует, однако продавец может уменьшить цену на жилье.

Реализация обремененного жилья, чтобы улучшить условия проживания

Встречаются такие случаи: человек оформил ипотеку на жилье, оплачивал ее без нарушений, а потом решил реализовать залоговую недвижимость, потому что захотел купить жилье побольше, т.е. улучшить собственные жилищные условия.

В этих ситуациях кредиторы чаще всего разрешают человеку реализовать обремененную недвижимость по традиционному варианту, который описан ранее. Тогда одна часть денежных средств идет на погашение долга кредитору, а другая – на первый взнос при приобретении нового жилья, но по вновь оформленному ипотечному соглашению.

Случается и наоборот: человек берет кредит, но со временем понимает, что оплачивать его по каким-то причинам полноценно не может, тогда он хочет продать дорогую недвижимость, а взамен приобрести жилье поскромнее. Такая сделка также возможна, но менее нравится кредитору, в отличие от первого варианта, поэтому для ее заключения необходимо получить одобрение кредитной организации.

Вывод

Реализация залоговой недвижимости действительно является выгодным процессом для всех заинтересованных в сделке участников:

• Кредитная организация получает деньги по соглашению и может в дальнейшем их использовать на свое усмотрение.
• Продавец также получает денежную сумму для собственных целей.
• Покупатель покупает жилье со значительной скидкой – это прекрасный вариант для тех, кто ограничен в денежных средствах.

Поэтому стоит отметить, что не нужно сразу отказываться от приобретения залоговой недвижимости. Но в погоне за выгодой необходимо помнить, что лишь правильно спланированная и хорошо подготовленная сделка защитит человека от мошенников или неблагоприятных последствий.
Работа со специалистами в области недвижимости (риэлторами, юристами) поможет сберечь денежные средства покупателя, являющегося в сделке участником, наиболее подверженным риску.